Источник: ТАСС
Дело певицы Ларисы Долиной стало поводом для обсуждения проблемы утраты покупателем имущества после его приобретения в результате оспаривания сделки. Ситуации, когда приобретатель отдает деньги за квартиру, получает ключи от нее, юридически фиксирует переход права собственности, а затем узнает, что продавец был «в заблуждении» и требует вернуть недвижимость, в последнее время не редки.
Суды чаще встают на сторону продавца, тогда как покупатель теряет и квартиру, и деньги.
Если стороны заключили договор, который суд признал недействительным, каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость, объяснила ТАСС доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Наталья Кантор.
При покупке недвижимости приобретатель должен предпринять все возможные и разумные меры и проявить должную внимательность и предусмотрительность — проверить истории сделок с квартирой, полномочия представителя, запросить выписки. Даже если продавец не имеет права на отчуждение имущества, покупатель не знает и не может знать об этом.
Если покупатель при совершении сделки полагался на данные государственного реестра, он будет признан добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
«В случае оспаривания сделки, например, по основанию обмана недобросовестность покупателя может проявляться в том, что он знал или должен был знать об обмане», — добавила Наталья Кантор.
После вступления судебного акта в законную силу покупателю необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов за принудительным исполнением. Если взыскание по исполнительному листу не производилось или произведено лишь частично в течение шести месяцев, например, ввиду отсутствия у должника имущества, то добросовестный приобретать может обратиться в Министерство финансов с иском о выплате компенсации, отмечает Наталья Кантор.
При этом важно, чтобы взыскание убытков было невозможным по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам и он предпринял необходимые усилия к восстановлению нарушенного права в обычном порядке.
Размер компенсации за счет казны суд определит, исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если такое требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения за вычетом уже возмещенных убытков.
«Государство в указанном случае выступает не как ответственная сторона, а как публичная власть, обеспечивающая стабильность гражданского оборота и защиту права частной собственности. Таким образом, государство защищает добросовестных участников гражданского оборота и принимает на себя часть финансового бремени из-за неисполнения судебного акта о возмещении вреда добросовестному приобретателю», — объяснила специалист.